מידעטיפ 5/2024א
פטור מס שבח בדירת מגורים מזכה (חלק א')
הגענו לנושא שמעניין את רוב הלקוחות והוא עוסק בנושא פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.
מדובר בפרק נרחב בחוק מיסוי מקרקעין ויש בו דוגמאות רבות מתי יינתן פטור ממס שבח ובאילו תנאים ולכל מילה באותו פרק יש משמעות. במסגרת המידע/טיפ הבאים נסקור מספר דוגמאות ומצבים בעניין זה.
חשוב לדעת – לא בכל מקרה כדאי לנצל פטור וזאת למשל במקרה של הפסד בו אין שבח כלל ואז "שורפים" פטור. כמו-כן נושא הפטור רלבנטי בהקשר לתכנון מס למי שיש לו/לה יותר מדירה אחת ובקבלת החלטה איזו דירה למכור בתשלום מס שבח ואיזו דירה בפטור וכו'.
ראשית, צריך להיות מדובר ב"דירת מגורים" כהגדרתה בחוק קרי, "דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה." (באמרת אגב יצויין, כי יש הבדל בין הגדרת דירת מגורים לצרכי מס שבח לבין צרכי מס רכישה, אך זה יידון בהזדמנות אחרת. הגדרות שונות אלה, אשר ללא יעוץ והכוונה של עו"ד, עלולות לגרום לרוכשי/מוכרי דירות לנקוט בפעולה שיש בה נזק לעצמם).
מההגדרה לעיל לומדים מספר דברים, בין היתר, כי הפטור ניתן ליחיד/לאדם ולא לתאגיד/חברה. כמו-כן שבניית הדירה הסתיימה (ז"א במכירת דירה בתהליכי בנייה לא תתאפשר מכירתה בפטור ממס שבח) הדירה צריכה לשמש למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה (קרי שיש בה שירותים, מטבח, מקלחת וכו' - מבחנים לפי הפסיקה).
שנית, לא די שמדובר בדירת מגורים היא צריכה להיות דירת מגורים מזכה – קרי, שהדירה שימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות 1. ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח 2. ארבע שנים שקדמו למכירתה.
בהקשר זה יראו תקופה שבה לא נעשה שימוש כלשהו בדירה (ועוד מקרים לפי החוק) כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים. ז"א לא חייבים לגור בדירה או להשכיר אותה בשביל שתחשב לדירה מזכה.
לעניין פרק הפטור שבחוק מיסוי מקרקעין, יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן הזוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים או ילדים יתומים מאחד או משני הוריהם – כמוכר אחד.
זהו עקרון "התא המשפחתי" לפיו צמצמו את הפטור באופן שלא יחול על אוכלוסייה גדולה, אלא למסגרת התא המשפחתי בלבד. ז"א במקרה שלהורים יש דירה והם קונים דירה לילדם הקטין ולאחר מכן הבן הקטין באמצעות הוריו ירצה למכור הדירה, לא תהיה זכאות לפטור (בנוסף יהיה צורך באישור בית משפט לרכישה על-שם הקטין ומכירה בעתיד על-ידיו כל עוד הוא בסטטוס זה).