מידע וטיפים

בחלק זה של האתר מובאים מידע וטיפים שונים שאני שולח ללקוחותיי, המספקים מידע וטיפים בתחום הנדל"ן על גווניו השונים לרבות מיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה ודיני מקרקעין. מוזמנים לקרוא, ללמוד ולדעת.

המידע והטיפים נכונים למועד כתיבתם. אין באמור במידע ובטיפים השונים משום יעוץ משפטי ואין להסתמך עליהם כשלעצמם. כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו במסגרת ייעוץ משפטי פרטני במשרדנו.

מיסוי מקרקעין חל על מקרקעין בישראל בלבד

לעיתים אני נשאל על-ידי לקוחות מהי משמעות רכישה או מכירה של דירות על-ידיהם בחו"ל בכל הקשור למיסוי מקרקעין בישראל והאם הדבר משפיע על מכירה או קניה של דירה על-ידיהם בישראל? התשובה לכך נמצאת בסעיף הגדרת "מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין לפיו: "'מקרקעין' – קרקע בישראל לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע".

לדוגמא: אם לאדם תושב ישראל יש דירה יחידה כהגדרתה בחוק מסמ"ק והוא רוכש דירה נוספת או יותר בחו"ל הוא עדיין ייחשב כבעל דירה יחידה כאמור לצרכי פטור ממיסוי מקרקעין בעת מכירתה. קרי הוא לא מאבד את הפטור בישראל, במידה והוא זכאי לו, מעצם בעלותו בדירות בחו"ל. בהקשר זה, אם יש לאותו אדם קרקע בישראל (שאין עליה בית מגורים) עדיין יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירתו היחידה או למס רכישה מופחת בגין דירה יחידה במידה וירכוש דירה בישראל בנוסף לקרקע שבבעלותו.

לסיכום, דירות בחו"ל לא משפיעות על הזכות לפטור ממס שבח או מס רכישה של תושב ישראל, במקרים בהם הוא זכאי לפטור.

שווי של זכות במקרקעין

שווי של זכות במקרקעין ובכלל זאת כמובן דירת מגורים, חנויות ומשרדים וכו', מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין כ"הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על-ידי מוכר מרצון לקונה מרצון". בעקרון מדובר במחיר שוק.

מנהל מיסוי מקרקעין זכאי לבדוק האם התמורה בעד הזכות במקרקעין נקבעה בתום-לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין.

במקרים בהם התמורה חורגת ממחיר השוק (במיוחד אם מדובר בחריגה משמעותית) מנהל מסמ"ק יכול לבדוק העסקה ולקבוע שמחירה שונה/גבוה יותר ובהתאם לכך השלכה על גובה מס השבח ומס הרכישה.

ככול והקונה ו/או המוכר חולקים על קביעת מנהל מיסוי מקרקעין הם זכאים לנהל הליכי השגה וערר.

לסיכום, חשוב לדעת, כי מחיר מכירה של נכס צריך להיות מחיר שוק או קרוב אליו. במידה ויש סיבות למחיר נמוך משמעותית בעסקה לעומת מחיר השוק, יש ליתן הסבר לכך, לעיתים בגוף ההסכם ובדיווח למסמ"ק (ובהתאם המס הנמוך הנובע ממנו למוכר ולקונה). ברור שכל הסבר ודיווח כאמור רצוי שיהיו בליווי עורך-דין על מנת להגדיל את הסיכוי לקבלת השומה העצמית בסכומי המס הנמוכים של המוכר והקונה.

הורשה איננה מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין

לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין הורשה ( בין לפי הדין – צו ירושה ובין על-פי צוואה – צו קיום צוואה) איננה מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין, לכן לא אמורה להיות ממוסה.

לכך יש סייגים שונים שיראו בהם מכירה כמו למשל מכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עזבון, יראו אותה כמכירת הזכות בידי היורשים. אולם, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר. לענין זה, "חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" - החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה, בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה, כמשמעותם בחוק הירושה, תשכ"ה- 1965, ובין אם נעשתה לאחר רישום כאמור.

ביחס לדירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ישנן הוראות מיוחדות במקרה בו יורש ירצה למכור את חלקו בדירה בכדי לזכות בפטור במכירה:

(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

לסיכום, חשוב לדעת, שבמקרה של מכירת נכס מקרקעין לרבות דירת מגורים, בו מעורבים יורשים, יש לבדוק באמצעות עו"ד האם מדובר בהורשה פטורה ממס או הורשה המחוייבת במס ובמקרים מיוחדים בהם עלול להיות מס, לאפשר לעו"ד לתת ליורשים פתרונות יצירתיים לחסכון במס.

מס השבח מוטל על השבח הריאלי במכירת זכות במקרקעין

השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין.
ומס השבח מוטל על השבח הריאלי (השבח פחות הסכום האינפלציוני).
נשמע פשוט וקל, אך בפועל במקרים שיש לעשות חישוב מס שבח (לא במקרי פטור) ישנן בדיקות רבות שיש לעשות בכדי לקבוע בעיקר את יתרת שווי הרכישה. המורכבות נובעת ממספר שיקולים ועובדות. כך למשל אם נכס/דירה התקבלה במתנה בידי מי שמוכר כעת את דירתו, שווי הרכישה ומועד הרכישה נקבעים לפי יום ושווי של מי שנתן את הדירה במתנה למוכר. בכך שומרים על אחד העקרונות במיסוי מקרקעין והא עקרון רציפות המס, לפיו כל תקופת השבח ממוסת.

כמובן שבקביעת יתרת שווי הרכישה ניתן לנכות ניכויים שונים כפי חוק מיסוי מקרקעין כמו הוצאות להשבחת הנכס (שיפוצים, תוספות בנייה), ריביות משכנתה, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכו', המגדילים את שווי הרכישה (או מקטינים את שווי המכירה).

אך גם לזאת יש לשים לב, כי בקביעת שווי הרכישה עלול להיות פחת (במקרה של השכרת נכס) כאשר בעניין זה להבדיל מפחת במס הכנסה, הפחת במיסוי מקרקעין מקטין את שווי הרכישה ובכך מגדיל את השבח ואת המס על השבח.

לסיכום, חשוב לדעת, כי בקביעת מס שבח על מקרקעין חובה להתייעץ ולהיעזר בעו"ד העוסק במיסוי מקרקעין. התחום מורכב ומסובך וטוב יעשה מוכר נכס, שטרם מכירה יעשה חישוב מס שבח, בכדי להגדיל את הודאות עבורו בעסקת המכר.

יום המכירה במיסוי מקרקעין - מהו?

ככלל יום המכירה הוא יום חתימת הסכם למכירה/רכישת הנכס. אולם במקרים מסויימים ולצרכי מיסוי יכולים להיות ימי מכירה שונים.

כך למשל:

במכירה באמצעות הליכי הוצאה לפועל – היום שבו הושלמה המכירה על-ידי הרשות המוסמכת.
במכירת זכות מקרקעין בידי מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל – יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל.
במכירת זכות במקרקעין המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול כאמור וכולה אינה בכסף – יום אישור התכנית.

הדבר נכון גם במקרה של מכירה או רכישת נכס על-ידי קטין שבו יום המכירה הוא יום אישור העסקה על-ידי בית המשפט המוסמך.

לנ"ל יש משמעות. לדוגמא במקרה האחרון לעיל, ביום חתימת ההסכם עם הקטין היה מס בשיעור מסוים לאחר מכן ניתנה הטבה ושלאחריה ניתן אישור בית המשפט לעסקה. יום המכירה הוא היום שבו כבר ההטבה בתוקף והקטין/המוכר או הקטין/הרוכש ייהנה מהטבה זו ולהיפך (במקרה של החמרת המס).

לסיכום, ליום המכירה יש משמעות לעינייני המס ולכן חשוב להתייעץ עם עו"ד בכל הקשור גם לכך.

שווי הרכישה לצורך חישובי מס שבח

ככלל שווי הרכישה של זכות במקרקעין לענין חישוב השבח והמס הוא שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר.
מה קורה במקרה שהדירה הנמכרת התקבלה בירושה ויש עליה מס שבח (במידה ואין לה פטור ירושה)?

התשובה מתחלקת לשניים:
אם המוריש נפטר לפני 1.4.1981 – שוויה ביום פטירת המוריש ואם נקבע שוויה לצורך מס עזבון – השווי שנקבע כאמור ובתנאים נוספים.

יום הרכישה הוא יום פטירת המוריש.
אם המוריש נפטר ביום 1.4.1981 או לאחר מכן – השווי שהיה נקבע לפי חוק מיסוי מקרקעין אילו נמכרה בידי המוריש.

יום הרכישה הוא יום הרכישה אילו מכר אותה המוריש (לרוב המועד שבו קנה המוריש את הנכס).

רוב העסקאות בימינו נופלות למקרה השני. משמעות הדבר היא שבודקים מתי המוריש רכש את הנכס ובאיזה שווי (רצוי לאתר את הסכם רכישת הנכס על-ידי המוריש ו/או מסמכים המעידים על מועד ושווי הרכישה) נתונים אלה יהוו בסיס לחישוב מס השבח.

בדומה אדם תושב ישראל שמוכר נכס אשר הוא קיבל במתנה, יום ושווי הרכישה יהיו כפי יום ושווי שנותן המתנה רכש אותו.

לסיכום, חשוב לדעת כי רצוי לשמור תיעוד של עסקאות שנים רבות לאחר מועד העסקה, דבר אשר יקל על חישוב המס. במקרה שלא נשמר תיעוד שכזה ישנן אלטרנטיבות כמו הזמנת תיק ממיסוי מקרקעין, לשכת רישום מקרקעין וכו' שכרוכות בתשלום אגרות ולעיתים בשכ"ט עו"ד נוסף. יום ושווי רכישה מבוססים על עקרון רציפות המס שבחוקי המס באופן שכל תקופת השבח ממוסת. יש לכך חריגים, אך זאת במסגרת יעוץ משפטי פרטני עם עו"ד.

ניכויים מהשבח

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר במסגרת קביעת סכום השבח לנכות הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה ובסייגים הקבועים בחוק. משמעות הדבר הפחתת סכום מס השבח (במקרה שאין פטור).

רצוי מאוד שלכל ההוצאות הללו יהיה תיעוד בכתב (קבלות על הוצאה) דבר שיקל על מנהל מיסוי מקרקעין להכיר בהן. במקרה שאין תיעוד שכזה ניתן ליתן תצהיר ו/או להוכיח ההוצאות בחוות דעת. בכל מקרה של מחלוקת ניתן להגיש השגה וערר.

הוצאות המותרות בניכוי הן, בין היתר, אך לא רק:

כל ההוצאות שהמוכר הוציא מאז יום הרכישה ועד ליום המכירה לשם השבחתו של הנכס הנמכר.
דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס ובקשר למכירת הנכס, אך לא יותר מ- 2% מהתמורה שנתן בעדו ( ובמקרה של דמי תיווך אף יותר מ- 2% בנסיבות מסוימות).
שכ"ט עו"ד ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס ולמכירתו.
שכ"ט שמאי מקרקעין ושכ"ט מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הנכס, השבחתו ומכירתו.
הוצאות ריבית ריאלית בגין הלוואה שהתקבלה לרכישה או להשבחה של הנכס סמוך לרכישה או ההשבחה ובתנאים נוספים שקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.

אם מוכרים חלק יחסי מהנכס, למשל 60% מהנכס, יוכרו כמובן רק 60% מאותן הוצאות ולא כולן.

כמו-כן יש לדעת האם מדובר בהוצאות הניתנות לניכוי משווי הנכס או משווי זכויות אחרות בקשר אליו (למשל זכויות בנייה). במקרה שכזה היטל השבחה מיוחס בדרך כלל לזכויות בנייה שלא מומשו ביחס לנכס. ייחוס זה יש לו משמעות למשל במקרה שעל הקרקע ישנו בית ישן עם זכויות בנייה. יכול להיות שיהיה פטור ביחס לבית אך זכויות הבנייה ימוסו במס מלא בניכוי היטל השבחה.

לסיכום חשוב לדעת, כי רצוי לשמור תיעוד (קבלות והסכמים) בקשר להוצאות. לחילופין מתן תצהיר וחוות דעת בקשר אליהן. לעיתים מנהל מיסוי מקרקעין יכול להכיר בהוצאה כולה או חלקה או לא להכיר בהוצאה כלשהי, או אז ניתן לנהל הליכי השגה וערר ביחס לקביעתו. במסגרת חישוב מס השבח רצוי למסור לעורך הדין העוסק בתחום את מירב ומיטב המסמכים לצורך חישוב מס אמת.

מיסוי מקרקעין חל על מקרקעין בישראל בלבד

לעיתים אני נשאל על-ידי לקוחות מהי משמעות רכישה או מכירה של דירות על-ידיהם בחו"ל בכל הקשור למיסוי מקרקעין בישראל והאם הדבר משפיע על מכירה או קניה של דירה על-ידיהם בישראל?

התשובה לכך נמצאת בסעיף הגדרת "מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין לפיו:
"'מקרקעין' – קרקע בישראל לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע"

לדוגמא: אם לאדם תושב ישראל יש דירה יחידה כהגדרתה בחוק מסמ"ק והוא רוכש דירה נוספת או יותר בחו"ל הוא עדיין ייחשב כבעל דירה יחידה כאמור לצרכי פטור ממיסוי מקרקעין בעת מכירתה. קרי הוא לא מאבד את הפטור בישראל, במידה והוא זכאי לו, מעצם בעלותו בדירות בחו"ל.
בהקשר זה, אם יש לאותו אדם קרקע בישראל (שאין עליה בית מגורים) עדיין יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירתו היחידה או למס רכישה מופחת בגין דירה יחידה במידה וירכוש דירה בישראל בנוסף לקרקע שבבעלותו.

לסיכום, דירות בחו"ל לא משפיעות על הזכות לפטור ממס שבח או מס רכישה של תושב ישראל, במקרים בהם הוא זכאי לפטור.

המס על השבח הריאלי

בעקרון, יחיד יהיה חייב במס על שבח ריאלי כאמור בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה, בשיעור של עד 25%.

אך גם לכך יש סייגים וחריגים בחוק מיסוי מקרקעין וקיימת הבחנה בין דירות מגורים לנכסים אחרים.

כך למשל בנכסים שהם דירת מגורים מזכה (כהגדרתה בחוק מסמ"ק) במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה היה לפני יום המעבר (1.1.2014), יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות אלה:

(א) השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס.

(ב) על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור של עד 25%.

חישוב מס זה נקרא בפי העוסקים בתחום, כמס ליניארי מוטב.

אך גם לכך יש סייגים, למשל במקרה ששווי הדירה הנמכרת מושפע מזכויות לבנייה נוספת ושיום רכישת הדירה קדם ליום המעבר (1.1.2014 כהגדרתו בחוק מסמ"ק), במקרים שהדירה הנמכרת הייתה מושכרת בכל הקשור לחישוב פחת (המגדיל את מס השבח שלא כמו פחת במס הכנסה) וכו'.

בחישובי מס יש משמעות לגיל המוכרים ולאפשרויות פיצול המס בין בני זוג ופריסת מס השבח במיסוי מקרקעין ובתיאום עם מס הכנסה באופן שיכול להפחית את מס השבח.

לסיכום, חישוב המס הינו תחום מורכב מאוד ויש חובה לידע מעמיק עם אפשרויות יצירתיות וחוקיות לחסכון במס. האמור לעיל הינו קצה קצהו של המזלג וכל מקרה ייבחן לגופו על-פי נסיבותיו. במסגרת חישובי המס יש לקחת בחשבון שילוב של בעלי מקצוע נוספים כמו שמאים ( למשל לחוו"ד השפעת זכויות בנייה על התמורה) ורואי חשבון בתיאום עם עורך הדין בכל הקשור לפריסת מס במס שבח ובמס הכנסה.

פטור מס שבח בדירת מגורים מזכה (חלק א')

הגענו לנושא שמעניין את רוב הלקוחות והוא עוסק בנושא פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.

מדובר בפרק נרחב בחוק מיסוי מקרקעין ויש בו דוגמאות רבות מתי יינתן פטור ממס שבח ובאילו תנאים ולכל מילה באותו פרק יש משמעות. במסגרת המידע/טיפ הבאים נסקור מספר דוגמאות ומצבים בעניין זה.

חשוב לדעת – לא בכל מקרה כדאי לנצל פטור וזאת למשל במקרה של הפסד בו אין שבח כלל ואז "שורפים" פטור. כמו-כן נושא הפטור רלבנטי בהקשר לתכנון מס למי שיש לו/לה יותר מדירה אחת ובקבלת החלטה איזו דירה למכור בתשלום מס שבח ואיזו דירה בפטור וכו'.

ראשית, צריך להיות מדובר ב"דירת מגורים" כהגדרתה בחוק קרי, "דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה". (באמרת אגב יצוין, כי יש הבדל בין הגדרת דירת מגורים לצרכי מס שבח לבין צרכי מס רכישה, אך זה יידון בהזדמנות אחרת. הגדרות שונות אלה, אשר ללא יעוץ והכוונה של עו"ד, עלולות לגרום לרוכשי/מוכרי דירות לנקוט בפעולה שיש בה נזק לעצמם).

מההגדרה לעיל לומדים מספר דברים, בין היתר, כי הפטור ניתן ליחיד/לאדם ולא לתאגיד/חברה. כמו-כן שבניית הדירה הסתיימה (ז"א במכירת דירה בתהליכי בנייה לא תתאפשר מכירתה בפטור ממס שבח) הדירה צריכה לשמש למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה (קרי שיש בה שירותים, מטבח, מקלחת וכו' - מבחנים לפי הפסיקה).

שנית, לא די שמדובר בדירת מגורים היא צריכה להיות דירת מגורים מזכה – קרי, שהדירה שימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות:

ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח
ארבע שנים שקדמו למכירתה.

בהקשר זה יראו תקופה שבה לא נעשה שימוש כלשהו בדירה (ועוד מקרים לפי החוק) כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים. ז"א לא חייבים לגור בדירה או להשכיר אותה בשביל שתחשב לדירה מזכה.

לעניין פרק הפטור שבחוק מיסוי מקרקעין, יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן הזוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים או ילדים יתומים מאחד או משני הוריהם – כמוכר אחד.

זהו עקרון "התא המשפחתי" לפיו צמצמו את הפטור באופן שלא יחול על אוכלוסייה גדולה, אלא למסגרת התא המשפחתי בלבד. ז"א במקרה שלהורים יש דירה והם קונים דירה לילדם הקטין ולאחר מכן הבן הקטין באמצעות הוריו ירצה למכור הדירה, לא תהיה זכאות לפטור (בנוסף יהיה צורך באישור בית משפט לרכישה על-שם הקטין ומכירה בעתיד על-ידיו כל עוד הוא בסטטוס זה).

פטור מס שבח בדירת מגורים מזכה (חלק ב') - תנאים לפטור

בהמשך למידע/טיפ חלק א', חוק מיסוי מקרקעין קובע תנאים בסיסיים לקבלת הפטור.

הפטור יינתן לתושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביו התקיימו התנאים האמורים באותו פרק בחוק מיסוי מקרקעין.

ז"א תושב חוץ יצטרך להוכיח שאין לו דירת מגורים במדינת תושבותו. לעומת זאת, תושב ישראל שיש לו דירות בחו"ל לא יפגע בזכאותו לפטור במכירת דירת המגורים בישראל ובלבד שהוא זכאי לכך לפי החוק.

2 נקודות לציון ותזכורת:

חוק מיסוי מקרקעין חל על נכסי נדל"ן בתחומי מדינת ישראל ובאזור (איו"ש, עוטף עזה וכו') ולא על נכסי נדל"ן בחו"ל.
החזקת תושב ישראל בנכסי נדל"ן אחרים בישראל, שאינם דירת מגורים, כמו מגרשים, חנויות, משרדים וכו') לא פוגעת בזכאות לפטור מס שבח במכירת דירת המגורים המזכה.

תנאי נוסף הוא שהפטור יינתן עד תקרת סכום מסוימת בסך 4,500,000₪ (צמודה למדד מיום 1.1.2014), כך שכל שנה מאז 2014 הסכום מתעדכן כלפי מעלה והזכאות לפטור צריכה להיבחן בכל שנה בה מתקיימת מכירה.

מעל סכום זה יהיה מיסוי ליניארי (התייחסות במידע/טיפ אחר). בהערת אגב, לזכויות בנייה אין פטור והן ממוסות במס מלא לפי מדרגות המס של היחיד/המוכר (במקרים בהם נמכרת דירה ויש לה זכויות בנייה נוספות שמשפיעות על סכום המכירה כאשר כל מקרה נבחן לגופו).

לסיכום, מדובר בתנאים בסיסיים וחשוב לדעת ולהכיר אותם. בכל מקרה לפני מכירת נכסי נדל"ן ובמיוחד דירות מגורים בהם מעניק חוק מיסוי מקרקעין פטורים, חשוב להיעזר בעורך-דין המתמחה בתחום מיסוי לתכנון מס מיטבי שיחסוך כחוק כספים רבים לנישום.

הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה (חלק ג')

על-פי חוק מיסוי מקרקעין על הדירה הנמכרת להיות דירתו היחידה של המוכר בישראל (ובאזור כהגדרתו באותו חוק קרי אזורי יהודה ושומרון, חבל עזה וכו') והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך 18 חודים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי הפסקה הרלבנטית בחוק. להוראה זו יש סייגים שלא נעמיק בהם כאן לרבות סייג לדירה הנמכרת שנתקבלה במתנה (שיידון בפעם אחרת).

לעניין הפטור הנ"ל יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים היחידה בבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף לדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
לדוגמא, אדם שקנה דירה לפני שמכר את דירתו ז"א בנקודת הזמן שהוא מוכר את דירתו הוא לכאורה בעל דירה נוספת (הדירה שכבר קנה) אך מכיוון שמדובר בשחלוף דירות באופן שהוא למעשה יוותר עם דירה אחת, יינתן לו הפטור. המצב ידוע ומוכר ברוכשי דירות מקבלן אשר רוכשים הדירה על הנייר ולקראת תשלום יתרת התמורה מתפנים למכור את דירתם לצרכי המימון וקבלת הפטור (בהקשר זה יצויין, כי הזכאות לפטור היא גם במכירת הדירה בתוך 18 חודשים מקבלת מפתח של דירת הקבלן). תשומת-לבכם/ן שאיחור של יום אחד עלול לפגוע בפטור ורשויות המס מחמירות בעניין זה.
היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997.
חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית.
לדוגמא, למוכר יש שליש דירה או פחות מחלק זה, למשל רבע, היא לא תחשב לדירת מגורים נוספת ולא תפגע בהגדרת דירתו הנמכרת כדירה יחידה.
היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו לגביה חלק מתנאי סעיף פטור ירושה שבחוק מיסוי מקרקעין.

לסיכום, מדובר בתנאים שחשוב לדעת ולהכיר אותם. בכל מקרה, לפני מכירת נכסי נדל"ן ובמיוחד דירות מגורים בהם מעניק חוק מיסוי מקרקעין פטורים, חשוב להיעזר בעורך-דין המתמחה בתחום מיסוי, לתכנון מס מיטבי שיחסוך כספים רבים לנישום כחוק.

הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה (חלק ד') - סייג לדירה שנתקבלה במתנה

לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יש סייג ביחס לדירה הנמכרת שהתקבלה במתנה. וזאת כדי למנוע התחמקות מתשלום מס ולמנוע נסיון לקטוע רציפות מס.

לפי חוק מיסוי מקרקעין, לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה במספר מקרים ובהתאם לתקופות כדלקמן:

אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו 4 שנים מיום שנעשה בעלה של הדירה.
אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – 3 שנים.

לעניין זה, מוכר שקיבל את הדירה במתנה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.

לדוגמא, אם אב נתן מתנה לבנו בהיות הבן בן 15, אזי על מנת שהבן יהנה מהפטור כשירצה למכור את דירת המתנה בעתיד, הוא יאלץ להמתין 3 שנים + 3 או 4 שנים כאמור לעיל. קרי תקופת צינון של 6 או 7 שנים.

רואים שהוראות החוק מחמירות במקרים של מתנות ויש תקופות צינון של 3 ו-4 שנים בכדי שמקבל המתנה שרוצה למכור את הדירה שקיבל במתנה, להמתין עד שתקופות אלה יחלפו בשביל ליהנות מהפטור ממס השבח.

לעניין סייג דירת המתנה, יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה.

לסיכום, כאשר מוכרים דירה שהתקבלה במתנה, יש לשים לב לסייגים הנ"ל. מדובר במלכודת מס, שלא תמיד אנשים מודעים לה ויכולה לשבש תוכניות ולגרום לתשלום מס שלא תוכנן. לכן חשוב מאוד להיוועץ עם עורך דין מומחה במיסוי מקרקעין שגם יסייע בתכנון מס של כלל הנכסים, סדר מכירה וקנייה שלהם וכמובן במינימום חוקי של המס המגיע למדינה.

הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה (חלק ה') – כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה

נושא זכויות בנייה הינו מורכב יחסית ובעל חשיבות במקרים שיש זכויות בנייה נוספות לדירה. המקרים הללו מתאימים בדרך-כלל לבתים על מגרשים, וילות, בתים חד או דו-משפחתיים שבהם יכולים להיות זכויות בנייה רבות כמו תוספת של חדר/ים, קומה, עליית גג, בריכה וכו'.

יתכנו מקרים בהם שווי דירה יכול להיות נמוך אך היא ממוקמת על מגרש שיש בו אפשרות לבנות בניין עם מספר דירות. ברור הוא שבמקרה שכזה יש השפעה גדולה של זכויות הבנייה קרי הזכויות הן העיקר והדירה היא משנית בחשיבותה לעניין הפטור.

חוק מיסוי מקרקעין מתייחס גם למקרים אלו וקובע נוסחאות חישוב.

תאונות מס ידועות הן, כאשר מוכרים סבורים שהם זכאים לפטור כי יש להם דירה יחידה, לא בודקים האם יש זכויות בנייה, לא פונים לקבל שומת היטל השבחה מועדת תכנון ובנייה וכאשר מוכרים את הדירה הם מקבלים שומת מס שבח עצומה וכן היטל השבחה גבוה מהרשות המקומית.

תאונות מס שכאלה אפשר למנוע בכך שעוד טרם פונים למתווך או מנסים למכור הדירה באופן עצמאי, לשכור שירותיו של עו"ד בתחום מיסוי מקרקעין שיבדוק גם את נושא היטל ההשבחה וגם את נושא השפעת זכויות הבנייה בעסקה ובאופן שיתן למוכר כלים נכונים לתמחור העסקה וכן ודאות בכל הקשור למיסים וההיטלים בעסקה, על מנת למקסם את הרווח שלו ואת השקט הנפשי שלו.

מכירה החייבת במס הכנסה

כאשר קונים דירה מקבלן/יזם יש מערכת יחסים מיוחדת. מצד אחד היזם/קבלן מוכר דירה "על הנייר" ( לפני או תוך כדי בנייה, אם מכירה לפני היתר בנייה או לאחריו) וכן דירה גמורה ולכאורה, בשל המכירה, הוא צריך לשלם מס שבח ומצד שני הקונה אמור לשלם מס רכישה.

מאחר ומדובר בחברה יזמית/קבלנית היא לא ממוסה במס שבח, אלא במס הכנסה, שכן עבורה מכירת דירות הינה עסק.

במקרים שכאלה יש לברר ולקבל מהיזם/קבלן, עוד לפני חתימת הסכם המכר עימו, אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין שמעיד על כך שהוא כפוף לחוקי מס הכנסה וזאת על מנת לקבל אישור מס שבח לקראת רישום הדירה על-שם הרוכש בעתיד לבוא (לאחר גמר בניית הפרוייקט ובמסגרת רישום בית משותף והזכויות על-שם רוכש הדירה).

אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין יכול ויהיה לפרוייקט עצמו ואם מדובר בקבלן/יזם גדול מדובר באישור כללי שניתן לו מרשויות המס למכירת נכסים בשנת המס הרלבנטית.

חשוב - כאשר קונים דירה מקבלן/יזם לדרוש ולקבל את האישור האמור שבעצם מעיד על כך שהוא ממוסה במס הכנסה והוא יקבל, לעתיד לבוא, אישור מס שבח לעסקה בינו לבין הרוכש, לצורך רישום זכויות הרוכש בלשכת רישום המקרקעין.

הוראת ביצוע בענין הוצאות השבחה

ביום 16.1.25 פרסמה רשות המיסים תוספת להוראת ביצוע ביחס לאסמכתאות על הוצאות להשבחת דירה קרי שיפוץ הדירה.

סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, בין היתר, כי יותרו בניכוי לשם קביעת השבח כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין הנמכרים.

ישנם מקרים רבים שהמוכר לא שומר קבלות וחשבוניות ביחס להוצאה שהוציא לשיפוץ הנכס/דירה ואז נתקל בסירוב של מיסוי מקרקעין להכיר בהוצאה שכזו. משמעות אי הכרה בהוצאות ההשבחה הינה הגדלת השבח של הנכס/הדירה מכאן תשלום מס שבח גבוה יותר למוכר.

על-כן, יש חשיבות וצורך מצד המוכר, שמיסוי מקרקעין יכיר בהוצאות שהמוכר הוציא להשבחת/שיפוץ הנכס/דירה.

התוספת הנ"ל מבחינה בין מצב שיש לנישום הוכחות להשבחה, כמו הסכם עבודה עם קבלן שיפוצים ומסמכים המעידים ששילם (למשל חשבון בנק וכו') לבין מצב שאין ברשות הנישום הסכם או הוכחה לתשלומים.

חלק מהמקרים נופלים באפשרות השנייה.

בעבר נציג מסמ"ק סירבו להכיר בהוצאות שאין להן אסמכתאות. החידוש בתוספת מינואר 2025 הינה שמקרה בו הנישום לא עומד בנטל ההוכחה (למשל אין הסכם עם קבלן שיפוצים ואין אסמכתאות לתשלומים) ובביקור בדירה תעד המפקח את עבודות הבניה והעריך את שנת ביצוע העבודות אזי:

א. ככל והבניה נעשתה לפני ,1/1/2014 יותר בניכוי ככלל, סכום עלויות הבניה לפי שנת הבניה המוערכת על בסיס מחירון ואומדנים מקובלים בענף הבניה (להלן: המחירון) וזאת ללא מע"מ וללא רווח קבלני בשיעור 15%. באפשרות המפקח, לדרוש מהמוכר במקרים חריגים להמציא אישור רו"ח כי ההוצאה לא נדרשה ולא תידרש כהוצאה בהתאם לפקודת מס הכנסה או במכירת נכס אחר וזאת כתנאי להתרת ההוצאה. ככל ובמקרים אלו לא יומצא האישור, יותרו בניכוי רק 2/3 מההוצאות כאמור.

ב. ככל והבניה נעשתה אחרי 1/1/2014 והמוכר המציא אישור רו"ח כי ההוצאה לא נדרשה ולא תידרש כהוצאה בהתאם לפקודת מס הכנסה או במכירת נכס אחר, יותרו בניכוי רק 2/3 מעלויות הבניה כאמור לעיל (בהתאם למחירון ללא מע"מ וללא רווח קבלני).

ג. ככל ולא יומצא אישור רו"ח כאמור, וככל והמוכר לא הביא נימוקים ראויים מדוע אינו יכול להמציא האישור הרי שלא יותרו כלל בניכוי עלויות בניה כפי שהתבקשו בשומה העצמית.

חשוב ככול ומי מכם נופל לאחד מהמקרים הנ"ל והוא מכר דירה והוצאותיו לא הוכרו על-ידי מיסוי מקרקעין, קיימת בידיו זכות, בכפוף לתנאים נוספים שבחוק לרבות מועדי הגשת בקשת תיקון שומה וכו', לנסות שהוצאות השבחה/שיפוץ שלא הוכרו לו בעבר יוכרו כעת ובכך יקבל המוכר/הנישום החזרי כספים מרשות מיסוי מקרקעין.

מדובר בהחזר כספי של אלפים ואף עשרות אלפי ₪, שניתן לקבל ממיסוי מקרקעין.

מתנות לקרובים סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (מסמ"ק) ותקנה 20 לתקנות מסמ"ק ( חלק 1)

סעיף 62 לחוק מסמ"ק קובע, כי מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס שבח.

לעניין זה "קרוב"

(1) בן-זוג;

(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

...

שימו לב - מתנה יכולה להיות ביחס לדירה, מגרש, חנות וכו' ורק בין הקרובים הנ"ל בלבד לצורך פטור מס שבח. לא יינתן פטור ממס שבח במקרה של מתנה בין אחים. חריג לכך הוא לגבי זכות שהאח או האחות קיבלו מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה.

למשל: 3 אחים ירשו דירה מהוריהם. אחד האחים החליט לתת את ה1/3 שלו בדירה מתנה לאחיו – במקרה שכזה תוכר המתנה כמתנה הפטורה ממס שבח.

לעניין מס רכישה תקנה 20 לתקנות מסמ"ק קובעת במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.

שימו לב במקרה של תקנות מסמ"ק בעניין מס רכישה קרוב מוגדר – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

זאת אומרת לעניין מס רכישה (להבדיל ממס שבח), גם אחים ואחיות כלולים בזכאות להנחה במס רכישה.

לדוגמא,: אם אח נתן מתנה לאחותו ולא מתקיים החריג לעיל האח ימוסה במס שבח והאחות תמוסה ב1/3 מס רכישה.

חשוב - למתן מתנות יש השלכות רבות מאוד, לא רק כמתואר לעיל, לא כל מתנה תהיה פטורה ממס שבח ויכולים להתקיים נסיבות שנותן המתנה יחוייב במס שבח. לכן חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין בנושא, לא רק בעת מתן מתנה אלא, כל מי שקיבל נכס במתנה או נכס בירושה ורוצה למכור או לתת את חלקו במתנה – חובה עליו להבין את השלכות הפעולה במסגרת תכנון מס.

מתנות לקרובים סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (מסמ"ק) ותקנה 20 לתקנות מסמ"ק ( חלק 2)

תקלות מס רבות קורות במקרים בהם מי שקיבל דירה במתנה רוצה למכור אותה. מקבל המתנה/המוכר שזו דירתו היחידה "בטוח" שבגלל שזו דירה יחידה שלו הוא יהיה פטור ממס שבח.

טעות נפוצה וכואבת, כאשר המוכר מגלה שהוא מחוייב במס שבח במכירת הדירה למרות שזו דירתו היחידה.

בשביל שמוכר כזה יהנה מפטור ממס שבח הוא נדרש לעמוד בתנאים כמו "תקןפת צינון"

(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה;

(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים.

מוכר הנ"ל שקיבל את הדירה במתנה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.

זאת אומרת, אם המוכר קיבל דירה במתנה בגיל 16 והוא לא מתגורר בדירה יהיה עליו להמתין 6 שנים מיום שנעשה בעל הדירה בשביל להנות מפטור מס שבח בעת מכירתה (כשנתיים עד הגיעו לגיל 18 ועוד 4 שנים של תקופת הצינון)

לענין לעיל וכדוגמא, אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות של "תקופת הצינון" את גילו של המבוגר שבהם.

תשומת לב, שלא רק מתן דירה במתנה נחשבת למתנה אלא גם סכום כספי שניתן במתנה לצורך רכישת הדירה. לפי חוק מסמ"ק יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;

חשוב – למתן מתנות יש השלכות רבות מאוד, לא רק כמתואר לעיל, לא כל מתנה תהיה פטורה ממס שבח ויכולים להתקיים נסיבות שנותן המתנה יחוייב במס שבח. לכן חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין בנושא לא רק בעת מתן מתנה, אלא כל מי שקיבל נכס במתנה או נכס בירושה ורוצה למכור או לתת את חלקו במתנה – חובה עליו להבין את השלכות הפעולה במסגרת תכנון מס.

מס רכישה לנכה, עיוור ובן משפחה של חיילים שנספו במערכה

חוק ותקנות מיסוי מקרקעין עוסקות בין השאר בהטבות והקלות לנכים, עיוורים, לבני משפחה של חיילים שנספו במערכה.

בתחום מס הרכישה בסעיף 1 לתקנות מיסוי מקרקעין ישנן הגדרות מי הוא נכה והקריטריונים לסטטוס נכה, וכן הגדרת עיוור וקרוב לחייל שנספה במערכה.

במקרה שמי בקבוצה הנ"ל רוכש דירה עד לסך של 2.5 מליון ₪ מדרגת מס ראשונה (עד סך כ- 1.98 מליון ₪) יהיה 0 מס והיתרה תמוסה ב 0.5%.

אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2.5 מליון ₪ הנכה ימוסה ב0.5% מהשקל הראשון.

ההטבה/הזכות הזאת ניתנת למי בקבוצה הנ"ל רק פעמיים בחייו.

חשוב לדעת - הורים לילד/קטין נכה שעומד בהגדרת "נכה" שבתקנות, יכולים לרכוש דירה על שמם ועדיין להנות מ- 0.5% (תלוי בשווי הדירה כאמור לעיל) ובלבד שיתקבל אישור בית המשפט לכך ושהדירה תהיה למגורי הקטין הנכה.

אחת הסיבות שצריך את אישור בית המשפט, הינה שלמעשה ההורים מנצלים עבור הקטין הטבה אחת מתוך שתיים שעומדות לזכותו בחייו.

עוד חשוב לדעת - להורים יכולות להיות מספר דירות ועדיין הדירה תמוסה בהטבה של 0.5% מס רכישה כאמור לעיל (ולא 8% ויותר). במקרה מיוחד זה הדירה הנרכשת איננה נכללת במסת הנכסים של ההורים לעניין מס רכישה (להבדיל ממס שבח). אבל אם לצורך רכישת הדירה הנ"ל יצטרכו למכור את אחת מדירותיהם, אזי קרוב לודאי שהם יחוייבו במס שבח במכירתה.

כתבתי "קרוב לודאי" כי חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין ולתכנן את המהלכים מראש, שכן במקרים מסויימים ועם תכנון מס נכון, יהיה אפשר להימנע חוקית מתשלום מס שבח גם במכירת אותה דירה.

בנוסף חשוב לדעת – תנאי מרכזי לקבלת הטבת מס הרכישה למי בקבוצה הנ"ל הוא, שהדירה נרכשת לשם שיכונו בדירה הנרכשת. לעיתים מיסוי מקרקעין בודק זאת על דרך ביקורים בדירה. במידה ותנאי זה לא מתקיים, תבוטל ההטבה ויוטלו קנסות הצמדות וריביות. הרציונל לכך ברור, מטרת החוק והתקנות הינה סוציאלית ולא לשם השאת רווחים למי בקבוצה הנ"ל או למשפחתו.

כמובן שהתחום הרבה יותר מורכב וכל מקרה ייבחן לגופו.

מסלולי מיסוי על השכרת דירות מגורים – ליחיד פרטי

בישראל קיימים שלושה מסלולי מיסוי עיקריים ליחידים המשכירים דירות מגורים לשכירות ארוכת טווח (למגורים, לא לעסק). כל יחיד יכול לבחור את המסלול המתאים לו בכל שנת מס, בהתחשב בהיקף ההכנסות, מספר הדירות והמשמעויות הכלכליות:

1. פטור חלקי ממס עד לתקרת הכנסה

בשנת 2025 תקרת הפטור עומדת על 5,654 ₪ לחודש.
אם ההכנסה החודשית אינה עולה על התקרה – כל ההכנסה פטורה ממס.
אם ההכנסה עולה על התקרה – ניתן ליהנות מפטור חלקי בהתאם לנוסחה ליניארית, אך לא ניתן לנכות הוצאות.
אין הגבלה על מספר הדירות, אך התקרה חלה על סך ההכנסות הכולל מהשכרות למגורים.

2. . מס מופחת בשיעור 10%

חל על כל הכנסה מהשכרה למגורים, ללא תלות בגובה ההכנסה או במספר הדירות.
אין אפשרות לניכוי הוצאות כלשהן.
מתאים למי שההכנסה גבוהה מהתקרה בפטור אך אין לו הוצאות מהותיות.
יש להגיש דיווח ותשלום תוך 30 ימים מסוף שנת המס (לרוב דרך טופס ייעודי באתר רשות המסים).

3. . שיעור מס רגיל (חייב בדיווח שנתי)

המס מחושב לפי שיעור המס השולי של היחיד (יכול להגיע עד 50% כולל מס יסף).
ניתן לנכות הוצאות מוכרות מההכנסה (פחת, דמי ניהול, שכר טרחת עו"ד, תיקונים ועוד).
לרוב משתלם רק אם קיימות הוצאות רבות או כאשר מדובר בהכנסה שולי נמוכה.
חובה לדווח בדו"ח השנתי למס הכנסה.

חשוב לדעת – יש הוראות מיוחדות למצבים בהם אדם שוכר דירה ומשכיר דירה יחידה שלו וחישוב מס מקל. כמו-כן למסלולים הנ"ל יש משמעויות במקרים של מכירת הדירה שהושכרה לרבות לעניין פחת אשר עשוי להגדיל את השבח של הדירה במיסוי מקרקעין (להבדיל מפחת שמקטין את הרווח במס הכנסה). לכן חשוב מאוד לדעת אלו מסלולים לבחור וכן לקחת בחשבון את השלכות המסלולים על מס השבח כאשר הדירה תימכר בעתיד.