מידעטיפ 3/2024

ניכויים מהשבח

 

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר במסגרת קביעת סכום השבח לנכות הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה ובסייגים הקבועים בחוק.

​

משמעות הדבר הפחתת סכום מס השבח ( במקרה שאין פטור).

​

רצוי מאוד שלכל ההוצאות הללו יהיה תיעוד בכתב (קבלות על הוצאה) דבר שיקל על מנהל מיסוי מקרקעין להכיר בהן. במקרה שאין תיעוד שכזה ניתן ליתן תצהיר ו/או להוכיח ההוצאות בחוות דעת. בכל מקרה של מחלוקת ניתן להגיש השגה וערר.

​

הוצאות המותרות בניכוי הן, בין היתר, אך לא רק:

​

כל ההוצאות שהמוכר הוציא מאז יום הרכישה ועד ליום המכירה לשם השבחתו של הנכס הנמכר.

דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס ובקשר למכירת הנכס, אך לא יותר מ- 2% מהתמורה שנתן בעדו ( ובמקרה של דמי תיווך אף יותר מ- 2% בנסיבות מסוימות).

שכ"ט עו"ד ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס ולמכירתו.

שכ"ט שמאי מקרקעין ושכ"ט מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הנכס, השבחתו ומכירתו.

הוצאות ריבית ריאלית בגין הלוואה שהתקבלה לרכישה או להשבחה של הנכס סמוך לרכישה או ההשבחה ובתנאים נוספים שקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.

​

אם מוכרים חלק יחסי מהנכס ( למשל 60% מהנכס, יוכרו כמובן רק 60% מאותן הוצאות ולא כולן.

כמו-כן יש לדעת האם מדובר בהוצאות הניתנות לניכוי משווי הנכס או משווי זכויות אחרות בקשר אליו ( למשל זכויות בנייה). במקרה שכזה היטל השבחה מיוחס בדרך כלל לזכויות בנייה שלא מומשו ביחס לנכס. ייחוס זה יש לו משמעות למשל במקרה שעל הקרקע ישנו בית ישן עם זכויות בנייה. יכול להיות שיהיה פטור ביחס לבית אך זכויות הבנייה ימוסו במס מלא  בניכוי היטל השבחה.

​

לסיכום חשוב לדעת, כי רצוי לשמור תיעוד (קבלות והסכמים) בקשר להוצאות. לחילופין מתן תצהיר וחוות דעת בקשר אליהן. לעיתים מנהל מיסוי מקרקעין יכול להכיר בהוצאה כולה או חלקה או לא להכיר בהוצאה כלשהי, או אז ניתן לנהל הליכי השגה וערר ביחס לקביעתו. במסגרת חישוב מס השבח רצוי למסור לעורך הדין העוסק בתחום את מירב ומיטב המסמכים לצורך חישוב מס אמת.