מידעטיפ 11/2023
מס השבח מוטל על השבח הריאלי במכירת זכות במקרקעין
השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין.
ומס השבח מוטל על השבח הריאלי (השבח פחות הסכום האינפלציוני)
נשמע פשוט וקל, אך בפועל במקרים שיש לעשות חישוב מס שבח (לא במקרי פטור) ישנן בדיקות רבות שיש לעשות בכדי לקבוע בעיקר את יתרת שווי הרכישה. המורכבות נובעת ממספר שיקולים ועובדות. כך למשל אם נכס/דירה התקבלה במתנה בידי מי שמוכר כעת את דירתו, שווי הרכישה ומועד הרכישה נקבעים לפי יום ושווי של מי שנתן את הדירה במתנה למוכר. בכך שומרים על אחד העקרונות במיסוי מקרקעין והא עקרון רציפות המס, לפיו כל תקופת השבח ממוסת.
כמובן שבקביעת יתרת שווי הרכישה ניתן לנכות ניכויים שונים כפי חוק מיסוי מקרקעין כמו הוצאות להשבחת הנכס (שיפוצים, תוספות בנייה), ריביות משכנתה, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד וכו', המגדילים את שווי הרכישה (או מקטינים את שווי המכירה).
אך גם לזאת יש לשים לב, כי בקביעת שווי הרכישה עלול להיות פחת (במקרה של השכרת נכס) כאשר בעניין זה להבדיל מפחת במס הכנסה, הפחת במיסוי מקרקעין מקטין את שווי הרכישה ובכך מגדיל את השבח ואת המס על השבח.
לסיכום, חשוב לדעת, כי בקביעת מס שבח על מקרקעין חובה להתייעץ ולהיעזר בעו"ד העוסק במיסוי מקרקעין. התחום מורכב ומסובך וטוב יעשה מוכר נכס, שטרם מכירה יעשה חישוב מס שבח, בכדי להגדיל את הודאות עבורו בעסקת המכר.