מידע טיפ 7/2024 ב
הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה (חלק ה') – כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה
נושא זכויות בנייה הינו מורכב יחסית ובעל חשיבות במקרים שיש זכויות בנייה נוספות לדירה. המקרים הללו מתאימים בדרך-כלל לבתים על מגרשים, וילות, בתים חד או דו-משפחתיים שבהם יכולים להיות זכויות בנייה רבות כמו תוספת של חדר/ים, קומה, עליית גג, בריכה וכו'.
יתכנו מקרים בהם שווי דירה יכול להיות נמוך אך היא ממוקמת על מגרש שיש בו אפשרות לבנות בניין עם מספר דירות. ברור הוא שבמקרה שכזה יש השפעה גדולה של זכויות הבנייה קרי הזכויות הן העיקר והדירה היא משנית בחשיבותה לעניין הפטור.
חוק מיסוי מקרקעין מתייחס גם למקרים אלו וקובע נוסחאות חישוב.
תאונות מס ידועות הן, כאשר מוכרים סבורים שהם זכאים לפטור כי יש להם דירה יחידה, לא בודקים האם יש זכויות בנייה, לא פונים לקבל שומת היטל השבחה מועדת תכנון ובנייה וכאשר מוכרים את הדירה הם מקבלים שומת מס שבח עצומה וכן היטל השבחה גבוה מהרשות המקומית.
תאונות מס שכאלה אפשר למנוע בכך שעוד טרם פונים למתווך או מנסים למכור הדירה באופן עצמאי, לשכור שירותיו של עו"ד בתחום מיסוי מקרקעין שיבדוק גם את נושא היטל ההשבחה וגם את נושא השפעת זכויות הבנייה בעסקה ובאופן שיתן למוכר כלים נכונים לתמחור העסקה וכן ודאות בכל הקשור למיסים וההיטלים בעסקה, על מנת למקסם את הרווח שלו ואת השקט הנפשי שלו.