מידעטיפ 6/2024
הפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה (חלק ג')
על-פי חוק מיסוי מקרקעין על הדירה הנמכרת להיות דירתו היחידה של המוכר בישראל (ובאזור כהגדרתו באותו חוק קרי אזורי יהודה ושומרון, חבל עזה וכו') והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך 18 חודים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי הפסקה הרלבנטית בחוק. להוראה זו יש סייגים שלא נעמיק בהם כאן לרבות סייג לדירה הנמכרת שנתקבלה במתנה (שיידון בפעם אחרת).
לעניין הפטור הנ"ל יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים היחידה בבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף לדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
1.היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירה.
-
לדוגמא אדם שקנה דירה לפני שמכר את דירתו ז"א בנקודת הזמן שהוא מוכר את דירתו הוא לכאורה בעל דירה נוספת (הדירה שכבר קנה) אך מכיוון שמדובר בשחלוף דירות באופן שהוא למעשה יוותר עם דירה אחת, יינתן לו הפטור.
המצב ידוע ומוכר ברוכשי דירות מקבלן אשר רוכשים הדירה על הנייר ולקראת תשלום יתרת התמורה מתפנים למכור את דירתם לצרכי המימון וקבלת הפטור (בהקשר זה יצויין, כי הזכאות לפטור היא גם במכירת הדירה בתוך 18 חודשים מקבלת מפתח של דירת הקבלן)
תשומת-לבכם/ן שאיחור של יום אחד עלול לפגוע בפטור ורשויות המס מחמירות בעניין זה.
2. היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997
3. חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית.
לדוגמא: למוכר יש שליש דירה או פחות מחלק זה, למשל רבע, היא לא תחשב לדירת מגורים נוספת ולא תפגע בהגדרת דירתו הנמכרת כדירה יחידה.
4. היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו לגביה חלק מתנאי סעיף פטור ירושה שבחוק מיסוי מקרקעין.
לסיכום מדובר בתנאים שחשוב לדעת ולהכיר אותם. בכל מקרה, לפני מכירת נכסי נדל"ן ובמיוחד דירות מגורים בהם מעניק חוק מיסוי מקרקעין פטורים, חשוב להיעזר בעורך-דין המתמחה בתחום מיסוי, לתכנון מס מיטבי שיחסוך כספים רבים לנישום כחוק.